Die Immobilie als Kapitalmarktprodukt - Verbriefte Anlagen in Immobilien
von: Heinz Rehkugler (Hrsg.)
De Gruyter Oldenbourg, 2009
ISBN: 9783486582673
Sprache: Deutsch
639 Seiten, Download: 12548 KB
Format: PDF, auch als Online-Lesen
geeignet für:
| Vorwort | 6 | ||
| Inhaltsübersicht | 8 | ||
| Abbildungsverzeichnis | 10 | ||
| Teil 1 Einleitung | 20 | ||
| 1.1 Verbriefte Immobilienanlagen als Kapitalmarktprodukte – eine Einführung | 22 | ||
| 1.1.1 Zielsetzung und Schwerpunkte des Buches | 23 | ||
| 1.1.2 Der Trend zur Verbriefung von Immobilieninvestments | 24 | ||
| 1.1.3 Typen verbriefter Immobilienprodukte | 31 | ||
| 1.1.4 Attraktivitätsvergleich | 51 | ||
| 1.1.5 Zum weiteren Vorgehen | 52 | ||
| 1.2 REIT-Strukturen: Forderungen und Folgen | 56 | ||
| 1.2.1 Einleitung | 57 | ||
| 1.2.2 Die Entwicklung der REITs | 58 | ||
| 1.2.3 Die generellen Erfolgskriterien von REIT-Strukturen | 62 | ||
| 1.2.5 Zusammenfassung | 74 | ||
| Teil 2 Bewertung | 76 | ||
| 2.1 Vergleichende Bewertung von verbrieften Immobilienprodukten | 78 | ||
| 2.1.1 Einführung | 79 | ||
| 2.1.2 Die gemeinsame Basis: Barwert künftiger finanzieller Überschüsse | 80 | ||
| 2.1.3 Discounted Cash Flows: Varianten und praktische Probleme | 81 | ||
| 2.1.4 Enterprise Multiples als vereinfachte DCF-Verfahren | 86 | ||
| 2.1.5 Der Net Asset Value (NAV) als spezifische Methode der Wertfindung bei Immobilienunternehmen | 97 | ||
| 2.1.6 Das Verhältnis von DCF und NAV | 102 | ||
| 2.1.7 Wert und Preis von Immobiliengesellschaften: NAV vs. Börsenkurs | 109 | ||
| 2.1.8 Überrenditemodelle als Brücke zwischen DCF, NAV und Börse | 112 | ||
| 2.1.9 Zusammenfassung | 113 | ||
| Teil 3 Renditen und Risiken im Vergleich | 114 | ||
| 3.1 Konzepte und Probleme der Messung von Renditen und Risiken indirekter Immobilien | 116 | ||
| 3.1.1 Einführung | 117 | ||
| 3.1.2 Messung von Renditen indirekter Immobilienanlagen | 118 | ||
| 3.1.3 Risiko | 124 | ||
| 3.1.4 Zweidimensionale Performancemaße | 131 | ||
| 3.1.5 Quintessenz | 134 | ||
| 3.2 Renditen und Risiken deutscher indirekter Immobilienanlagen | 136 | ||
| 3.2.1 Einleitung | 137 | ||
| 3.2.2 Immobilien-Spezialfonds | 138 | ||
| 3.2.3 Offene Immobilien- Publikumsfonds | 143 | ||
| 3.2.4 Immobilienaktiengesellschaften | 155 | ||
| 3.2.5 Zusammenfassung | 164 | ||
| 3.3 Renditen und Risiken indirekter Immobilienanlagen im internationalen Vergleich | 166 | ||
| 3.3.1 Einführung | 167 | ||
| 3.3.2 Renditen und Risiken von Immobilienaktien – empirische Befunde | 168 | ||
| 3.3.3 Wie schaffen REITs höhere Renditen als direkte Immobilienanlagen? | 175 | ||
| 3.4 Der Einfluss der Besteuerung auf die Vorteilhaftigkeit der indirekten Immobilienanlagen | 180 | ||
| 3.4.1 Einleitung | 181 | ||
| 3.4.2 Die Steuersystematik für steuertransparente und nicht steuertransparente Immobilien- (kapital)gesellschaften | 182 | ||
| 3.4.3 Steuerbelastungsvergleiche verschiedener Investorentypen | 192 | ||
| 3.4.4 Wettbewerbsfähigkeit des G-REITs in Europa | 198 | ||
| 3.4.5 Auswirkungen der Besteuerung auf das Management von Immobiliengesellschaften | 199 | ||
| 3.5 Rendite- und Risikostrukturen bei Spezialfonds | 210 | ||
| 3.5.1 Investmentrechtliche und steuerliche Grundlagen von Immobilien-Spezialfonds | 211 | ||
| 3.5.2 Fondstypen | 214 | ||
| 3.5.3 Marktgröße und Marktteilnehmer | 215 | ||
| 3.5.4 Bewertung, Performance und Risiko | 217 | ||
| 3.6 Diversifikationseffekte verbriefter Immobilienprodukte | 224 | ||
| 3.6.1 Einleitung | 226 | ||
| 3.6.2 Moderne Portfoliotheorie und Diversifikationseffekt | 227 | ||
| 3.6.3 Diversifikation innerhalb der Assetklasse Immobilien | 237 | ||
| 3.6.5 Eigene empirische Berechnung zumDiversifikationspotential verbriefter Immobilienanlagen | 263 | ||
| 3.7 Risikoverstärkende Effekte bei börsennotierten Immobiliengesellschaften: Repräsentieren verbriefte Immobilien den Aktien- oder den Immobilienmarkt? | 270 | ||
| 3.7.1 Das Problem | 271 | ||
| 3.7.2 Theoretische Vorüberlegungen | 272 | ||
| 3.7.3 Analyse der Zusammenhänge über Charakteristika verbriefter Immobilien | 275 | ||
| 3.7.4 Stand der Forschung | 279 | ||
| 3.7.5 Korrelations- und Laganalyse | 283 | ||
| 3.7.6 Schluss | 301 | ||
| 3.8 Risikoeffekte von REITNeuemissionen | 304 | ||
| 3.8.1 Einführung | 305 | ||
| 3.8.2 Underpricing und Underperformance als persistente Kapitalmarktphänomene | 306 | ||
| 3.8.3 Millers Theorie heterogener Erwartungen – Ihre Erklärungskraft und ihre Schwächen | 311 | ||
| 3.8.5 Besonderheiten bei REIT-IPOs | 321 | ||
| 3.8.7 Zusammenfassung | 330 | ||
| Teil 4 Transparenz | 332 | ||
| 4.1 Transparenz von Immobilienfonds und Immobilien( aktien)gesellschaften – Der Informationsbedarf von Investoren und Analysten | 334 | ||
| 4.1.1 Einführung und Problemstellung | 335 | ||
| 4.1.2 Allgemeine Anforderungen zur Transparenz: Die DVFAGrundsätze für Effektive Finanzkommunikation | 337 | ||
| 4.1.3 Spezifische Informationsbedarfe zur Beurteilung von Immobilienaktiengesellschaften | 339 | ||
| 4.1.4 Schluss | 349 | ||
| 4.2 Welchen Beitrag zur Transparenz von Immobiliengesellschaften liefert die Rechnungslegung nach IAS/IFRS? | 350 | ||
| 4.2.1 Einführung | 352 | ||
| 4.2.2 Bilanzierung von Immobilien nach Anlageklassen | 353 | ||
| 4.2.3 Weitere für Analysten und Investoren relevante Bilanzierungsregeln | 371 | ||
| 4.2.4 Ansätze der Bilanzpolitik und der Bilanzanalyse nach IFRS | 385 | ||
| 4.3. Gesetzlich geforderte Transparenz bei Immobilien- Sondervermögen | 390 | ||
| 4.3.1 Einführung | 391 | ||
| 4.3.2 Rechnungslegung bei Sondervermögen | 393 | ||
| 4.3.3 Zusammenfassung / Fazit | 398 | ||
| 4.4. Freiwillige Transparenz: Die EPRA Best Practices Policy Recommendations | 400 | ||
| 4.4.1 Einleitung | 401 | ||
| 4.4.2 Die Best Practices Policy Recommendations | 401 | ||
| 4.4.3 Fazit | 421 | ||
| 4.5. Messung und Beurteilung faktischer Transparenzniveaus | 422 | ||
| 4.5.1 Einführung | 423 | ||
| 4.5.2 Unternehmenskommunikation und Finanzmarktreaktion | 424 | ||
| 4.5.3 Ansätze des Ratings der Transparenz von Immobilienunternehmen | 428 | ||
| Teil 5 Konzepte zur Beurteilung von Einzeltiteln | 430 | ||
| 5.1 Kurszielermittlung bei der WestLB: Orientierung amNAV | 432 | ||
| 5.1.1 Schwächen klassischer Kennzahlen des Periodenerfolgs | 433 | ||
| 5.1.2 Der NAV als aussagefähigere Kennzahl des Unternehmenswerts | 436 | ||
| 5.1.3 Welche Kennziffer erklärt den aktuellen Kurs am besten? | 441 | ||
| 5.1.4 Kurszielermittlung bei der WestLB | 442 | ||
| 5.1.5 Fazit | 446 | ||
| 5.2 Die modifizierte Economic Value Added (EVA®)-Analyse zur Beurteilung und Bewertung von Immobiliengesellschaften und Immobilienportfolios | 448 | ||
| 5.2.1 Problem: Marktbewertung von Immobilienaktien weicht vom Net Asset Value ab | 449 | ||
| 5.2.2 Modifizierte Economic Value Added-Analyse für Immobilien | 452 | ||
| 5.2.3 Anwendung der EVA®-Analyse am praktischen Beispiel | 464 | ||
| 5.2.4 Fazit: Modifizierte EVA®- Analyse in der Immobilienbewertung | 467 | ||
| 5.3 Immobilienaktie oder REIT: Das Geschäftsmodell und seine Umsetzung sind entscheidend | 468 | ||
| 5.3.1 Das Geschäftsmodell: Plausibilität, Stetigkeit und Flexibilität | 469 | ||
| 5.3.2 Umsetzung, Erfolge | 472 | ||
| 5.3.3 Transparenz und eigene Analyse | 475 | ||
| 5.3.4 Schluss: REIT oder Immobilienaktie mit Freiheitsgraden? | 479 | ||
| 5.4 Premiums und Discounts bei Immobiliengesellschaften – Theoretische Erklärungen und empirische Belege | 480 | ||
| 5.4.1 Einleitung | 481 | ||
| 5.4.2 Überblick über die Erklärungsansätze in der Literatur | 483 | ||
| 5.4.3 Erklärungsmodelle mit unternehmensspezifischen Bewertungsfaktoren | 489 | ||
| 5.4.4 Erklärungsmodelle mit Markt(verhaltens)faktoren | 506 | ||
| 5.4.5 Fazit | 513 | ||
| 5.5 Ratings für Offene Immobilienfonds und REITs | 520 | ||
| 5.5.1 Zielsetzung und Begriffsabgrenzung | 521 | ||
| 5.5.2 Ratingbedarf für Immobilienanlageprodukte | 522 | ||
| 5.5.3 Ratings für Offene Immobilienfonds und Asset- Manager | 524 | ||
| 5.5.4 Rating für REITs | 536 | ||
| 5.5.5 Würdigung der Rating-Ansätze | 542 | ||
| 5.5.6 Ausblick auf Markttrends im immobilienbezogenen Rating- Markt | 545 | ||
| 5.6 Der "G-REIT-Index" – eine Benchmark für das deutsche REIT-Segment | 548 | ||
| 5.6.1 Einleitung | 549 | ||
| 5.6.2 Allgemeine Anforderungen an eine REIT-Benchmark | 550 | ||
| 5.6.3 Spezielle Anforderungen an eine G-REIT-Benchmark | 551 | ||
| 5.6.4 Kriterien für den "G-Reit-Index" | 552 | ||
| 5.6.5 Theoretische Grundlagen der Indexberechnung | 553 | ||
| 5.6.6 Praxis-Beispiele | 557 | ||
| 5.6.7 Schlusswort | 563 | ||
| Teil 6 Andere verbriefte Immobilienprodukte (inkl. Derivate) | 564 | ||
| 6.1 Weitere indirekte Immobilienprodukte für Privatinvestoren | 566 | ||
| 6.1.1 Einleitung | 567 | ||
| 6.1.2 Anlageprodukte für aktive Strategien | 568 | ||
| 6.1.3 Anlageprodukte für passive Strategien | 577 | ||
| 6.1.4 Immobilienanleihen | 581 | ||
| 6.1.5 Zuordnung indirekter Immobilienprodukte für Anlegergruppen | 583 | ||
| 6.2 Innovative Immobilienanlageprodukte für institutionelle Investoren | 586 | ||
| 6.2.1 Einleitung | 587 | ||
| 6.2.2 Immobilien-Investmentfonds Luxemburger Provenienz | 588 | ||
| 6.2.3 Immobilien-Derivate | 595 | ||
| 6.2.4 Zusammenfassung und weitere Entwicklung | 604 | ||
| Literaturverzeichnis | 606 | ||
| Die Autoren | 632 |